Was ist die größte Angst für eine Familie in Baku, die jahrelang Geld spart, um eine Wohnung zu kaufen? Sind es steigende Preise, Kreditzinsen oder Reparaturkosten? Tatsächlich verbirgt sich die größte Gefahr manchmal in einem Dokument, das dem Käufer entgeht. Denn den Schlüssel zur Wohnung zu erhalten, bedeutet noch nicht, ihr rechtmäßiger Eigentümer zu sein.
Lent.az präsentiert seine Untersuchung zu diesem Thema:
Eines der wichtigsten Dokumente, die beim Kauf von Immobilien in Aserbaidschan überprüft werden müssen, ist die Auszug aus dem staatlichen Register. Dieses Dokument, im Volksmund als „Kupcha“ bekannt, bestätigt die staatliche Registrierung des Eigentumsrechts. Die bloße Existenz eines Auszugs garantiert jedoch keinen vollständigen Schutz beim Kauf und Verkauf. Die Wohnung kann mit Hypotheken, Pfändungen, Rechten Dritter oder anderen Beschränkungen belastet sein, die den Verkauf verhindern.
Wie kann sich der Käufer schützen und welche Prüfungen sind riskant, bevor man Geld bezahlt?
Der gefährlichste Fehler: Der Auszug ist vorhanden, aber die Wohnung ist nicht problemfrei
Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Wohnung in Baku für 150.000 Manat gefunden. Die Wohnung ist renoviert, die Lage ist gut und der Verkäufer bietet einen Rabatt an, da er dringend Geld benötigt. Sie zahlen eine Anzahlung und bereiten sich auf den Umzug vor. Später stellt sich jedoch heraus, dass die Wohnung mit einer Hypothek der Bank belastet ist oder rechtliche Beschränkungen bestehen. In solchen Fällen ist es wichtig, die Informationen über Rechte und Belastungen aus dem staatlichen Register der Immobilien zu überprüfen. Diese Informationen ermöglichen es, festzustellen, wem die Wohnung gehört und welche Rechte und Beschränkungen eingetragen sind. Notare in Aserbaidschan überprüfen diese Informationen während des Kauf- und Verkaufsvorgangs über ein elektronisches System. Für den Käufer ist es jedoch am sichersten, die rechtliche Situation der Immobilie zu klären, bevor er eine Anzahlung leistet.
Kann man dem Versprechen „Die Kupcha wird später gegeben“ glauben?
Beim Verkauf von Wohnungen in verschiedenen Stadtteilen, insbesondere in Neubauten, werden Käufern manchmal Versprechungen gemacht wie „Die Kupcha des Gebäudes wird vorbereitet“, „Die Dokumente werden in den kommenden Monaten übergeben“. Diese Versprechungen sind nicht immer ein Zeichen von Betrug. Sie erfordern jedoch eine gründliche rechtliche Prüfung. Laut der Staatlichen Dienststelle für Immobilienangelegenheiten sind für die Ausstellung eines Auszugs für eine Wohnung, die von einem Wohnungsbaukooperativ erworben wurde, die Abnahme des Gebäudes, ein entsprechender Beschluss und die Bestätigung der Zahlung des Anteils wichtig. Wenn das Gebäude noch im Bau ist, müssen die Baugenehmigungsdokumente, die Landrechte, der Entwurf und die Möglichkeiten der Vorregistrierung separat geprüft werden. Eine finanzielle Bestätigung oder eine Zahlungsquittung des Unternehmens darf nicht mit einem Auszug gleichgesetzt werden, der das Eigentumsrecht bestätigt.
Kann dieselbe Wohnung an mehrere Personen verkauft werden?
Eines der Risiken, vor denen Käufer in Neubauten Angst haben, ist, dass mehrere Personen Anspruch auf dieselbe Wohnung erheben. Zum Beispiel leistet ein Bürger eine Anzahlung an ein Bauunternehmen, unterzeichnet einen Vertrag und zahlt den Restbetrag in Raten. Wenn jedoch die genaue Nummer, Etage, Fläche und Übergabebedingungen der Wohnung im Vertrag nicht klar angegeben sind, kann es später zu Streitigkeiten kommen. Daher sollte der Käufer nicht nur auf die Unterzeichnung des Vertrags achten, sondern auch auf die Befugnisse der Vertragspartei und den rechtlichen Status der Wohnung. Der Stempel des Unternehmens, das Versprechen des Verkaufsmanagers und der Werbeprospekt sind kein Ersatz für rechtliche Garantien.
Der Eigentümer der Wohnung ist der Verkäufer, aber wer hat noch Rechte?
Auch auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt gibt es Aspekte, die unbemerkt bleiben. Wenn die Wohnung während der Ehe erworben wurde, müssen die Rechte am gemeinsamen Eigentum des Ehepaares berücksichtigt werden. In einigen Fällen kann die notarielle Zustimmung des anderen Ehepartners für den Verkauf erforderlich sein. Wenn die Wohnung durch Erbschaft erworben wurde, ist die ordnungsgemäße Ausfertigung der Erbschaftsdokumente ebenfalls wichtig. Darüber hinaus müssen die Situation der im Haus registrierten Personen und ihre Nutzungsrechte an der Wohnfläche separat geprüft werden. Denn es ist nicht richtig anzunehmen, dass mit dem Verkauf der Wohnung alle möglichen Nutzungsrechte automatisch erlöschen.
Was ist vor der Anzahlung zu tun?
Um rechtliche Risiken zu minimieren, sollte der Käufer die Adresse, Fläche und Eigentümerinformationen im Auszug mit der tatsächlichen Wohnung vergleichen. Der Verkäufer sollte aufgefordert werden, die Überprüfung der Rechte und Belastungen im staatlichen Register zu ermöglichen. Die notarielle Beurkundung des Kauf- und Verkaufsvorgangs, die Dokumentation der Zahlungen und das sorgfältige Lesen der Vertragsbedingungen sind wichtig. Wenn eine Anzahlung geleistet wird, sollten die Bedingungen für ihre Rückerstattung, die Verpflichtungen der Parteien und die Haftung im Falle des Scheiterns des Kauf- und Verkaufsvorgangs schriftlich festgelegt werden.
Der teuerste Fehler ist es, sich zu beeilen
Ausdrücke wie „Sie werden keine zweite Wohnung zu diesem Preis finden“, „Ein anderer Käufer wartet“ auf dem Immobilienmarkt können Sie zu einer schnellen Entscheidung drängen. Der Kauf einer Wohnung ist jedoch keine Sache von ein paar Stunden, sondern eine finanzielle Verpflichtung, die jahrelang dauern kann. Daher kann die Zeit, die für die Überprüfung der Dokumente aufgewendet wird, spätere Gerichtsverfahren, zusätzliche Kosten und Eigentumsstreitigkeiten verhindern. Das wichtigste Ergebnis ist: Überprüfen Sie die rechtliche Geschichte der Wohnung, bevor Sie sich auf ihr Aussehen, ihren Preis und die Versprechungen des Verkäufers verlassen. Denn das am besten aussehende Haus kann sich manchmal als der teuerste Kauf erweisen.
„Elchi“